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地产投资增速重回两位数 警惕涨声背后三大“暗潮”
信息來源:每日經濟新聞    發布時間:2018-08-17    

國家統計局8月14日上午公布前7月全國房地産開發投資和銷售情況。前7個月,全國房地産開發投資65886億元,同比增長10.2%。其中,住宅投資46443億元,占房地産開發投資的70.5%;增速提高0.6個百分點,增至14.2%。此前,該指標出現“三連跌”。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴記者:“這應該說是今年表現最好的數據,一方面在全國房地産銷售端管控如此嚴厲的情況下,供給端表現不但沒有下跌,反而處于高位;另一方面,開發投資(增長)依然位于兩位數水平,多少說明了房地産開發投資表現略偏熱。一個很重要因素在于,當前對于閑置土地等查處比較嚴厲,同時各地也在積極督促房企開工,這會帶來開發投資數據表現比較強勁,利好‘補庫存’工作的開展。”

漲聲之下三大“暗潮”

報告顯示,1~7月,商品房銷售面積89990萬平方米,銷售總金額78300億元,同比分別增長4.2%和14.4%,增速比1-6月份分別提高0.9和1.2個百分點。值得注意的是,東部地區商品房銷售總面積下降,但銷售總金額仍然增加仍然提速;中西部地區則出現銷售面積和金額雙雙同比兩位數上漲;東北部地區銷售面積基本持平,銷售金額也呈兩位數增長。

前7個月全國土地購置面積13818萬平方米,同比增幅11.3%;土地成交價款6619億元,同比增長21.9%。

業內人士張波指出,漲聲背後存在著三大“暗潮”。

一是銷售面積增長之下,三四線城市去庫存正在發生變化,蜜月期可能提前結束。隨著PSL(抵押補充貸款)收緊,國開行總行收回了項目的審批權,三四線將迎來政策收緊期。

二是土地成交價款6619億元,增長21.9%,但流拍也在快速增加。從58安居客房産研究院跟蹤監測的數據來看,截至7月,一線城市流拍地塊已達11宗,250多個三四線城市也有315宗地塊流拍。但土地流拍既不代表房企在勒緊褲帶過冬,也不代表市場撿漏機會增多,而是房企對于後市保持的謹慎度在不斷提升。品牌房企在不斷追求市場規模的同時,對于未來風險的認識在進一步提升。

三是開發投資增長之下,貸款金額依然下降。雖然全國房地産開發投資65886億元,同比增長10.2%,但也要看到7月貸款金額在下降,其中國內貸款14045億元,下降6.9%;利用外資33億元,下降70.1%。央行7月的放水動作並未在房企端形成快速影響,在下半年整體經濟形勢由“去杠杆”變“穩杠杆”的大背景下,貨幣政策的閘門雖然開始調松,但房企資金面“幹渴度”的緩解難度依然較大。

下半年預判:地價、房價、預期“三穩定”

張波表示,穩定依然是下半年重點,穩地價、穩房價、穩預期,確保市場穩定,也意味著不但要控制房價,還會對于地價和預期有穩定要求。而穩定預期是難點,目前不同城市用戶的需求正在分化。

機構監測數據顯示,7月全國用戶找房熱度環比上漲1.0%,一線城市找房熱度上升明顯,漲幅爲11.7%,二線城市找房熱度環比下跌3.4%,三四線城市環比上漲1.8%。從具體城市漲幅來看,二到六位集中在三四線城市,分別爲鞍山、東莞、汕頭、秦皇島、徐州。

“總體來看,受政策和市場影響,樓市正朝著更爲理性的方向發展。”張波表示,“包括二三線城市在內的商品房價格將首先出現滯漲或上漲乏力,部分城市的二手房房價或出現明顯回調,部分二三線城市的二手房成交量或將出現下滑,有價無市的局面或將出現在部分二三線城市的二手房市場。”

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